EL RESURGIR DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA.

15 de marzo de 2018

EL RESURGIR DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA. LA SOSTENIBILIDAD DE LAS PROMOTORAS.

 

Antes del final del boom de la promoción inmobiliaria, el sector de la construcción llegó a suponer un 10,4% del PIB. En diciembre de 2017 el sector supuso un 5,21%. Más que una contracción del sector, lo que ocurrió fue una debacle. El estallido de la burbuja inmobiliaria arrasó con las sociedades promotoras y con las empresas auxiliares del sector.

Se han escrito muchas líneas sobre la causa de la burbuja inmobiliaria y no voy a entrar en ello. Espero que se haya aprendido del pasado y que no vuelva ocurrir, al menos espero que no haya una burbuja en este sector, porque la historia nos enseña que otras burbujas han sido y otras burbujas serán.

El crecimiento del sector de la construcción ha alcanzado el 5,3% en el 2017. Parece que el sector se está recuperando. El incremento del PIB, del empleo, la liquidez de la economía, la bajada del endeudamiento de las familias…son factores que alimentan esta alza. “El ladrillo” vuelve a ser atractivo.

Cuando regreso en el coche del trabajo, suelo pasar por una amplia avenida que en su lado norte fue un claro ejemplo del boom inmobiliario. Las grúas habían desaparecido desde hace unos años. Ahora han vuelto. He contado cuatro en todo su recorrido. Son pocas en comparación con las que había durante la burbuja, pero son representativas de que el sector se mueve.

Las promotoras inmobiliarias no deberían ser empresas que aparecen como hongos, tienen superbeneficios y desaparecen rápidamente ante la caída del sector. El comportamiento del sector promotor debería ser similar al de otros sectores, con sus auges y sus caídas, pero no con crisis arrasadoras como la que vivimos al final de la primera década este siglo.

Trabajé durante ocho años en el sector y creo que para dotarlo de “normalidad” es necesario la existencia de factores del mercado adecuados y una gestión de la empresa profesional.

La financiación de las sociedades promotoras no puede llegar al extremo que alcanzó durante la burbuja donde, no pocas veces, la financiación del terreno y de la obra era el 100% de su valor (mucho tuvieron que ver las quebradas cajas de ahorro), ni que los compradores adquieran las viviendas con fines especulativos (en algunas promociones vi el “pase” de un piso hasta en tres ocasiones antes de su entrega). Tampoco ayuda la cultura por la propiedad de la vivienda en España (aunque parece que se está moderando) o por la práctica inexistencia de sociedades profesionalizadas dedicadas al arrendamiento (aunque también parece que se va mejorando poco a poco). Asimismo, habría que plantearse reducir las restricciones a la disponibilidad de suelo.

En cuanto a la gestión de las sociedades promotoras es necesario una mayor profesionalización de su gestión. He visto promotores que no ponían a la venta las viviendas que construían hasta su terminación para aprovechar las alzas de precio del mercado ignorando el riesgo que suponía, o la compra masiva de terrenos (con financiación externa) como si la demanda fuera infinita, o la ausencia total de una política de dividendos que permitiera el reforzamiento de los fondos propios…

La promoción comienza con la adquisición del terreno. Suponiendo que su ficha urbanística es la adecuada, se debe pagar un precio que esté en función de las posibilidades de venta final. Se deben negociar muy bien los costes de construcción y urbanización. Tener en cuenta multitud de costes cómo los de licencias, acometidas, arquitectos, ingenieros y aparejadores, costes de notario y registro (obra nueva, división horizontal, distribución hipotecaria, compraventas, cancelaciones de hipotecas…), seguros decenales, de responsabilidad civil,  de caución o avales por cantidades entregadas, avales por la urbanización, tasaciones por cada certificación, organismos de control de calidad, costes de venta…Y, por supuesto, se debe tener un férreo control sobre la tesorería, lo cual pasa por realizar un buen presupuesto ,  estimar la necesidad de cantidades anticipadas por los compradores que no estrangule el buen fin de la obra y calcular muy bien las disposiciones del préstamo promotor necesarias.

Si cada promotor y el sector en su conjunto, además, son capaces de ajustar lo más posible su oferta a la demanda real, evitando entrar en las operaciones especulativas, el sector esta vez, tomará un rumbo adecuado. ¿Será mucho pedir?

Diego Ruiz Madrazo

HFC Consultores